【家づくり・土地選び】土地を買うなら分譲地？単独の宅地購入？どちらがいい？～私の土地選び～
こんにちは。
今日もご訪いただき、ありがとうございます(∩´∀｀)∩
昨日は、親子4人で近くの幼稚園の運動会に行ったり、神社に行ったりと活動的な1日となりました。
おかげで、昼寝も4人一緒でした(*´з`)
さて、今日は「土地選び」についての話。
家を建てることになったら・・・
家の建て替えなど、すでに土地を持っている場合はいいのですが、新たに土地を買う場合、皆さんはどんな条件を求めますか？
電車を多く使うので駅の近くがいい？
車通勤なので、渋滞が少ない場所がいい？
自然豊かな別荘地のような場所で暮らしたい？
すぐに買い物に出かけられるような便利な場所でくらしたい？
現在の自分の通勤形態や理想の生活にも大きく左右される家。
今日は、私の土地選びについて書いてみます。
土地の買い方
これまで、私は2年間かけて家づくりの計画を進めてきました。
そこで知ったのは、土地には大きく分けて2つの買い方があります。
①分譲地を買う
※分譲地・・・業者が比較的大きな土地を買い上げ、区画割りをして販売する土地。
②単独の宅地売買（不動産会社経由）
※売り主の事情により、売りに出された土地。
それでは、それぞれの特徴を見ていきましょう。
分譲地の特徴
〇区画ごとの境界が明確（区画壁など設置済み）
〇上下水道が引き込み済みの土地料金である
〇区画内で土地が選べる
〇新しいコミュニティが形成されるので、従来の縛りがない
〇子育て世代が集まることが多い
〇同時期に家を建てるので、新しい街並みが形成される
〇建築条件付きになることがある（業者や建物の建築時期が決まっている）
〇同じ業者で建てた場合、ある程度の金額が分かってしまう
〇一定数の土地が一斉に売りに出される
あくまで、私が家づくりを進めるうえで学んだ分譲地の特徴です。
私が見た分譲地情報は以下の2種類がありました。
・１つのハウスメーカーが独占的に販売しているもの
→〇〇ハウスが一括で土地を買い、区画割りして販売
→この分譲地の建物はすべて〇〇ハウスで建てる（ハウスメーカー統一）
・各ハウスメーカー共同で大規模な土地を買い、区画ごとに建築条件を付けて販売しているもの
→1区画目はAハウス、２区画目はBホーム、３区画目はC建築など、区画により業者が決められているもの
→街並みとしては新しいが、同じハウスメーカーで統一されることはない。
分譲地情報は、大手ハウスメーカーや建築も行っている不動産会社などに行くと得られます。
また、土地情報優先で探していることを伝えておくと、分譲地情報が出る前に、優先的に情報をくれたり、希望する大きさの区画に区切ってくれたりもするようです。
ただ、分譲地は建築条件が付くことが多く、建てるハウスメーカーが選べなかったり、建築時期も決められていたりします。
（土地購入から3カ月～1年以内に着工もしくは、2年以内に完成という場合が多かったです。）
「自分の希望する業者の分譲地である＋早めに家を建てたい＋新しいコミュニティーのほうがいい」という方は、分譲地がいいと思います。
ただ、ハウスメーカー（業者）が決まっているということは価格競争ができません。
つまり、値下げ交渉が難しく、出された見積もり通りの金額でのお支払いとなります。
値段を抑えたければ、こだわる所だけ贅沢仕様にして、設備のグレードを下げることになります。
その点で、ハウスメーカー有利の土地と言えるでしょう。
単独の宅地の特徴
〇すでに町内会が形成されている
〇近所に住む人の年齢層に幅がある
〇上下水道の引込状況を確認する必要がある
〇すでに街並みが形成されている
〇家を建てた場合、自分の家が新しくなり、目を引く
〇建築条件がないことが多く、建築業者を自由に選べる
〇各業者の見積もりを出して、価格競争をさせることができる
〇一斉に売りに出されるわけではないので、希望のエリアに土地購入できるかどうかは、タイミング
宅地情報はハウスメーカーや不動産会社で扱っています。
ただ、分譲地を持つハウスメーカーは分譲地のほうが利益が出るので、（分譲地＋建物代が得られる。価格交渉されにくい）積極的に宅地情報を出そうとはしません。
不動産会社には仲介手数料が確実に入ります。
しかし、ハウスメーカーとしては、建物を建ててもらえるとは限らないのです。
となると結局、建築条件を付けることが多くなってしまいます。
土地情報狙いで来るお客さんもいるので、土地情報のコーナーを設けるのですが、私の見た限り、多くが売れ残っているものばかりでした。
そのため、建築会社を選びたい、最新の宅地情報がほしいと思ったら不動産会社に行ったほうがいいと思います。
単独の宅地を買うメリットは、建築業者や建築時期を自由に選ぶことができるという点です。
また、建築業者を選ぶ際に価格競争をさせることができます。
（まさに、業者泣かせですが・・・）
その意味で、地主＝土地購入者有利となります。
単独の土地を購入する際の注意点
単独の土地を購入する前に、あるハウスメーカーからチェックするとよいことを教えてもらいました。
・セットバック（＝土地が狭くなる）は必要ないか？
意味：敷地前面の道路が4メートル未満の二項道路の場合、道路の中心線から2メートルの線まで道路の境界線を後退させること。その部分は道路とみなされる。壁面後退。
・石垣の積み直しなど、土地整備や地盤補強に必要な費用はないか？
・水道の上下水道の引込みはされているか？
（→いない場合に加算される費用はいくらか？）
・下水道受益者負担金は支払われているか？（→売り主が一度払うと支払いナシ）
・図面と実際の面積に大きな誤差はないか？（実際の面積が狭いと損）
・隣人トラブルや取り決めなどがないか？
・隣接する土地の建物の状態はどうか？
（→空き家や古い家だと目障りになり、建て替えがあると日当たりに影響）
・過去に水害や地震での被害はなかったか？
（市役所の防災マップなどの確認）
この辺りは、購入前に仲介の不動産会社にしっかり確認してもらう必要があります。
私が重視した土地選びの条件
①大きな駅が近い
→夫婦で転勤族のため車オンリーだけではなく、電車、新幹線通勤も選べます。
→大きな駅が近い＝不動産価格が下がりにくい＝賃貸や売却にも有利になると考えました。
特に我が家は、女の子2人なので、売るにしても使うにしても管理しやすくなります。
→車で1時間半の義実家。しかし、義実家の近くにも駅があるので電車で行き来できます。電車だと体力温存できるので、義両親が移動するのも、私たちが義実家に行くのも楽になります。
この条件を満たすのは、単独の宅地購入のほうが探しやすいです。
理由は、駅の近くで大きな土地が出るのは滅多にありません。
大きな土地が出ないということは、業者が分譲地として購入することが難しくなります。
もし、幸運にも分譲地が出たとしても高額になります。
②徒歩圏内に、駅、大規模な病院、学校、商業施設がある。
→子育て中はもちろん、車が使えなくなるであろう老後も住みやすい環境にしたいと思っていました。
特に、私達が選んだ土地は、歩いて5分もかからないところに小学校があり、安全面で安心できました。
また、義実家の両親に介護が必要になった場合も、多様な施設の中から選ぶことができます。
※こちらの条件を満たす場合は、分譲地、単独の土地購入、どちらもあり得ます。
特に分譲地は、近くに学校やスーパー、駅があると宣伝しやすいので、郊外にできた商業施設、新興住宅地近くに分譲することが多いです。
③建築条件がない
→家づくりを決めた当時、建設時期が2年以上先だった私達。
転勤先の土地に住んでいるため、建築条件があると1〜2年は空き家にしなくてはいけません。
それって、とても勿体ない・・・(；一_一)
ということで、この時点で分譲地は諦めることとなりました。
その結果、我が家は単独の土地購入を選択しました。
そのため、土地探しのための不動産会社巡りと建物選びのためのハウスメーカー巡りを同時に行うことになりましたが。
以上、私の土地選びレポートでした。
どなたかの参考になれば幸いです(^_-)-☆
